Construir una casa

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Si estamos decididos a construir nuestra casa debemos conocer los trámites y procesos que debemos seguir para evitar sorpresas desagradables que se traducirán, inevitablemente, en pérdidas de tiempo, trabajo frustrado y un incremento en el coste final de la gestión y la obra.

Antes de realizar la compra del terreno donde se pretende construir la vivienda es importante contar con el asesoramiento del Arquitecto, puesto que una serie de aspectos pueden condicionar la futura edificación: las normativas urbanísticas, la orientación, las infraestructuras…etc.

 

 

ANTES DE EMPEZAR LA CONSTRUCCION

 

• Inscripción en el Registro de la Propiedad. En primer lugar, deberemos asegurarnos que la escritura del terreno donde pretendemos construir la casa está inscrita en el Registro de la Propiedad.

 

• Condiciones urbanísticas.  Seguidamente, se solicita por escrito al ayuntamiento las condiciones urbanísticas que afectan a la parcela. Nos indicarán si es edificable y, si es así, las distancias a linderos que deberemos respetar, altura máxima que podremos darle a la edificación, si está sujeta a determinada tipología, etc..

 

• Levantamiento topográfico. Estudio Geotécnico. Se encarga el levantamiento topográfico y el estudio geotécnico del terreno, exigencia ésta de la Ley de Ordenación de la Edificación para las obras de nueva construcción destinadas a vivienda.

 

• Proyecto Básico y de Ejecución.  Con esta información se encarga al arquitecto la redacción del Proyecto Básico y de Ejecución, que incluirá el Presupuesto de Ejecución Material (P.E.M.), y el estudio de Seguridad y Salud.

 

• Licencia de Obras.  Acompañado de los oficios de nombramiento y aceptación de la dirección de obra del arquitecto y aparejador o arquitecto técnico, se presenta en el ayuntamiento la Solicitud de Licencia de Obras, junto con:

  • El Proyecto Básico y de Ejecución visado por el Colegio de Arquitectos.

  • Estudio de Seguridad y Salud.

  • Estudio Geotécnico. Proyecto de Telecomunicaciones.

  • y aquellos que pudieran ser exigidos por cualquier otro Organismo Oficial (Medio Ambiente, Patrimonio, etc.)  A tener en cuenta las copias adicionales si se necesita la tramitación del proyecto en otros organismos que puedan condicionar la concesión de la licencia (Medio Ambiente, Patrimonio…).

 

• Presupuesto económico.  Mientras se espera por la concesión de la licencia de obras, se piden los presupuestos a varias empresas constructoras. Deberemos entregarles a cada una de ellas la misma memoria constructiva y la de mediciones y presupuesto del proyecto, pero sin los valores que utiliza el arquitecto, tanto unitarios como totales.

  • Deberíamos disponer, al menos, de tres ofertas.  A la hora de decidirse por una u otra tendremos en cuenta, además del presupuesto, las referencias sobre la experiencia, profesionalidad y responsabilidad del constructor

  • El contrato debe ser lo más detallado posible y debería incluir un control de calidad y un seguro de daños materiales.

  • No debe aceptarse un presupuesto cerrado ni un precio por m2 de la obra general.

  • Sin  embargo, es recomendable que los precios de los materiales sean cerrados mientras que la medición de las superficies y unidades debe quedar abierta, de esta forma podremos realizar las modificaciones posteriores sabiendo en cada momento el coste de cada cambio. Es muy importante dejar constancia escrita de la solicitud de dichos cambios.

  • El contrato y presupuesto que vaya a firmarse debe incluir todos los datos de la empresa constructora: nombre, dirección, CIF, sello, nombre del representante legal y su firma. Ambas partes se quedarán con copia original.

  • La forma de pago es negociable, pero lo más habitual es que el constructor solicite pagos por Certificaciones de Obras, importe de las obras que se van ejecutando, y que deben ser aprobadas por los técnicos directores de la obra.    

 

En ocasiones, el cliente puede actuar como contratista. Si lo realiza convenientemente puede suponer un importante ahorro de costes. Sin embargo, la tarea no es fácil y requiere dedicación y un mínimo  de experiencia que, en caso contrario, puede acarrear muchos problemas y mayores desembolsos económicos.

 

• Seguro de Responsabilidad Decenal. La contratación del Seguro Decenal, cuando sea necesaria, puede realizarla usted mismo o a través del Estudio de Arquitectura. Debe ser contratado antes de que se haya iniciado la obra ya que debe inspeccionarse la cimentación y estructura para poder emitirse los certificados necesarios.

 

• Financiación hipotecaria.  Si necesita solicitar un préstamo hipotecario tendrá que conformar en un Notario las escrituras de Vivienda en Construcción, para la cual necesita de la firma del Arquitecto.      

 

Para pedir el préstamo hipotecario le exigirán que presente:

  • Una copia del Proyecto

  • La Licencia de obras

  • La contratación del Seguro Decenal con compañía aseguradora, cuando sea necesaria.

  • El presupuesto de la Constructora.    

 

El préstamo vencerá de manera fraccionada, mediante certificaciones firmadas por su Arquitecto y revisadas por el tasador del banco. La última cantidad de dinero se recibirá presentando el Certificado Final de Obra firmado por el Aparejador o Arquitecto Técnico y Arquitecto, y visado por los Colegios Oficiales de ambos.

 

 

DESPUÉS DE FINALIZADAS LAS OBRAS

 

• Certificado Final de Obra y Libro de Ordenes.  Una vez rematadas la obra, las partes intervinientes deben firmar el  Acta de Recepción de Obra. El arquitecto deberá  emitir el Certificado Final de Obra y entregar el Libro de Órdenes, en donde deben constar las modificaciones del proyecto que pudieron haberse producido.

• Licencia de Primera Ocupación.  Una vez visados por el Colegio Oficial de Arquitectos se presentan en el  Ayuntamiento para solicitar la Licencia de Primera Ocupación y con ella gestionar las altas para las conexiones de agua, luz, gas y teléfono a las compañías correspondientes.

• Escritura de Obra Nueva. Declaración de Obra Nueva mediante escritura otorgada ante Notario acreditando la titularidad del terreno, la descripción de la obra ejecutada y que la misma se ha realizado de acuerdo con el Proyecto y la Licencia Municipal, y la póliza del seguro de responsabilidad decenal.

• Registro de la Propiedad.  Una vez abonado el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la Delegación de Facenda de la Xunta de Galicia (modelo 600), inscribimos la vivienda en el Registro de la Propiedad.

• Catastro. A efectos de Alta en el Impuesto de Bienes Inmuebles (modelo 902).